Taloyhtiön maalausurakka 2026

1. Laatikaa realistinen budjetti

Budjetti luo lähtökohdan koko urakalle. Käykää läpi talon kunto (PTS ja kuntoarviot), arvioikaa urakan laajuus ja ottakaa huomioon mahdolliset lisäkorjaukset. Keskustelkaa rahoitusvaihtoehdoista ajoissa.

Maalausurakan yhteyteen voi nousta esiin myös rakenteellisia korjaustarpeita, esimerkiksi lahovaurioita.

• Arvioikaa maalausurakan laajuus: Mitä maalataan, julkisivut, ikkunat, parvekkeet, katto/katot
• Tehdäänkö samalla paikkauskorjauksia, pellityksiä, tiivistyksiä
• Miettikää rahoitus: Yhtiölaina, hoitovastikkeen korotus tai näiden yhdistelmä

Isommissa hankkeissa kannattaa keskustella pankin kanssa hyvissä ajoin.

Usein on järkevää teettää hankesuunnitelma tai vähintään asiantuntijan kustannusarvio, jotta hallitus saa realistisen käsityksen urakan hintatasosta ja voi viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi.

2. Laatikaa selkeä ja vertailu­kelpoinen tarjouspyyntö

Kuvailkaa urakan sisältö tarkasti: maalattavat pinnat, esityöt, materiaalivaatimukset, telineet, sääsuojat ja aikataulu. Pyytäkää eritellyt optiohinnat ja lisätyöhinnat.

Hyödyntäkää tarvittaessa oman isännöintitoimistonne teknistä isännöitsijää tai insinööritoimistoa.

Hyvin laadittu tarjouspyyntö on koko projektin ydin. Mitä täsmällisemmin työn sisältö on kuvattu, sitä vertailukelpoisempia tarjouksia saatte ja sitä vähemmän tulee tulkintaerimielisyyksiä myöhemmin.

Ilmoittakaa jo tarjouspyynnössä, että urakkasopimus tehdään Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan ja käyttäen esimerkiksi RT 80260 urakkasopimuslomaketta.

3. Tarjousten lähetys ja aikataulutus

Kun tarjouspyyntö on valmis, päättäkää etukäteen selkeä aikataulu. Määritelkää päivämäärä, johon mennessä tarjoukset on toimitettava.

Huomioikaa, että hallitus ja isännöitsijä tarvitsevat riittävästi aikaa tarjousten vertailuun ennen kuin asiasta tehdään esitys yhtiökokoukselle.

Lähettäkää tarjouspyyntö useammalle urakoitsijalle, jotta saatte aidon kilpailutilanteen.

4. Vertailkaa tarjoukset huolellisesti

(voitte pyytää myös tarvittaessa tarkennuksia urakoitsijoilta)

Kun tarjoukset ovat tulleet, älkää katsoko pelkkää hintaa. Laadukas vertailu säästää monelta murheelta myöhemmin.

Hyvä tapa on tehdä vertailutaulukko, jossa jokaiselle tarjoajalle on oma sarakkeensa. Vertailussa kannattaa huomioida esimerkiksi:

• Mitä tarjous sisältää ja mitä ei sisällä
• Lisä- ja muutostöiden yksikköhinnat
• Urakoitsijan kokemus ja referenssit vastaavista maalausurakoista
• Taloudellinen tilanne ja luotettavuus
• Tarjottu aikataulu ja resurssit

Usein suositellaan, että tarjousten perusteella valitaan 2–3 parasta urakoitsijaa jatkoneuvotteluihin.

5. Haastatelkaa urakoitsijat

Pelkkä paperilla hyvä tarjous ei vielä takaa sujuvaa urakkaa. Haastattelut ja tarjousneuvottelut kertovat paljon siitä, millaista yhteistyö urakoitsijan kanssa olisi.

Haastattelussa kannattaa käydä läpi ainakin:

• Urakoitsijaesittely
• Ymmärsikö urakoitsija urakan sisällön samalla tavalla kuin taloyhtiö
• Miten työmaa organisoidaan, työnjohto, työmaapalaverit, viestintä asukkaille
• Millainen on yrityksen resurssitilanne juuri sinun urakkasi kohdalla
• Miten laatu varmistetaan, työn dokumentointi, valokuvat, tarkastuspöytäkirjat
• Miten urakoitsija hoitaa takuuajan viat

Tässä vaiheessa voi olla mukana myös ulkopuolinen rakennuttajakonsultti tai valvoja, joka osaa kysyä teknisesti oikeat kysymykset.

6. Hallituksen päätös ja esitys yhtiö­kokoukselle

Haastattelujen jälkeen hallitus ja isännöitsijä arvioivat vaihtoehdot ja valitsevat yhdessä sopivimman urakoitsijan, yleensä hinta, laatu, osaaminen ja luotettavuus huomioiden. (Kokonaistaloudellisesti edullisin vaihtoehto)

Laaditaan selkeä esitys yhtiökokoukselle, jossa kerrotaan:

• Miksi maalausurakka on ajankohtainen
• Mitä vaihtoehtoja on vertailtu
• Miksi kyseinen urakoitsija ja urakkamuoto esitetään valittavaksi
• Urakan kustannus, rahoitus ja vaikutus vastikkeisiin

Yhtiökokous tekee varsinaisen päätöksen urakasta, rahoituksesta ja urakoitsijasta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Hyvin valmisteltu materiaali ja selkeä viestintä osakkaille auttavat välttämään turhat konfliktit ja viivästykset.

7. Urakka­sopimus YSE 1998 ehtojen mukaan

Kun yhtiökokous on hyväksynyt urakan ja urakoitsijan, on aika laatia varsinainen urakkasopimus. Tämä vaihe kannattaa hoitaa erittäin huolellisesti, koska sopimus on sekä taloyhtiön että urakoitsijan turva mahdollisissa riitatilanteissa.

Rakennusurakoissa käytetään tavallisesti Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998, jotka liitetään sopimukseen.

Sopimuksessa on hyvä kirjata ainakin:

• Sopijapuolet ja urakkamuoto
• Sopimusehdot ja käsitteistö
• Urakoitsijan suoritusvelvollisuus
• Urakan sisältö ja rajaukset, viittaukset tarjouspyyntöön, urakoitsijan tarjoukseen ja suunnitelma-asiakirjoihin
• Laadunvarmistus (Yleisesti MaalausRYL 2012)
• Aikataulu, aloituspäivä, valmistumispäivä
• Vastaanotto, luovutusasiakirjat ja takuuajan pituus
• Vakuudet ( Takuuajan vakuus normaalisti 2% urakan arvonlisäverottomasta hinnasta)
• Urakkahinta ja urakkahinnan maksaminen
• Lisä- ja muutostöiden tilaaminen, hinnoittelu ja hyväksymiskäytäntö
• Riitaisuuksien ratkaiseminen (mahdollisia erimielisyyksiä varten)

YSE ehdot sisältävät omat pykälänsä muun muassa lisä ja muutostöille, viivästymiselle sekä takuuajalle, joten on erittäin tärkeää, että hallitus ymmärtää pääkohdat, tai käyttää asiantuntijaa sopimuksen laatimiseen ja tarkastamiseen.

Yhteenveto

Kun taloyhtiö aloittaa maalausurakan valmistelun ajoissa, laatii huolellisen budjetin, selkeän tarjouspyynnön ja vertailee tarjoukset järjestelmällisesti, on lopputuloksena todennäköisemmin onnistunut urakka ja tyytyväiset asukkaat.

Tärkeintä on muistaa, että taloyhtiön hallitus ei ole yksin. Isännöitsijä, tekniset asiantuntijat, rakennuttajakonsultit ja valvojat ovat olemassa juuri sitä varten, että projekti suunnitellaan ja toteutetaan ammattimaisesti, ja että YSE 1998 ehtojen tuoma turva hyödynnetään täysimääräisesti.

Fiksumaalaus Oy on erikoistunut taloyhtiöiden julkisivujen, ikkunoiden, pelti- ja tiilikattojen huolto- ja huoltomaalausprojekteihin.

Autamme taloyhtiöitä koko prosessin läpi aina urakan suunnittelusta kilpailutukseen ja lopulliseen toteutukseen. Tarjoamme selkeät kustannuslaskelmat, laadukkaat työvaiheet ja ammattitaitoisen työnjohdon, jotta projekti pysyy aikataulussa ja budjetissa.

Lähteet:

Kiinteistölehti: Taloyhtiön korjaushankkeen urakkavaihe

Sustera/Raksystems: Kilpailutus ja urakkavaihe

Kiinteistöliitto: YSE 1998 soveltaminen

Rakennustieto: RT 80260 Urakkasopimus