Taloyhtiön maalaus­urakka 2027

1. Laatikaa realistinen budjetti vuodelle 2027

Budjetti luo lähtökohdan koko urakalle. Käykää läpi talon kunto (PTS ja kuntoarviot), arvioikaa urakan laajuus ja ottakaa huomioon mahdolliset lisäkorjaukset. Keskustelkaa rahoitusvaihtoehdoista ajoissa.

Maalausurakan yhteyteen voi nousta esiin myös rakenteellisia korjaustarpeita, esimerkiksi lahovaurioita.

• Arvioikaa maalausurakan laajuus: Mitä maalataan, julkisivut, ikkunat, parvekkeet, katto/katot
• Tehdäänkö samalla paikkauskorjauksia, pellityksiä, tiivistyksiä
• Miettikää rahoitus: Yhtiölaina, hoitovastikkeen korotus tai näiden yhdistelmä

Isommissa hankkeissa kannattaa keskustella pankin kanssa hyvissä ajoin.

Usein on järkevää teettää hankesuunnitelma tai vähintään asiantuntijan kustannusarvio, jotta hallitus saa realistisen käsityksen urakan hintatasosta ja voi viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi.

2. Laatikaa selkeä ja vertailukelpoinen tarjouspyyntö maalausurakasta

Kuvailkaa urakan sisältö tarkasti: maalattavat pinnat, esityöt, materiaalivaatimukset, telineet, sääsuojat ja aikataulu. Pyytäkää eritellyt optiohinnat ja lisätyöhinnat.

Hyödyntäkää tarvittaessa oman isännöintitoimistonne teknistä isännöitsijää tai insinööritoimistoa.

Hyvin laadittu tarjouspyyntö on koko projektin ydin. Mitä täsmällisemmin työn sisältö on kuvattu, sitä vertailukelpoisempia tarjouksia saatte ja sitä vähemmän tulee tulkintaerimielisyyksiä myöhemmin.

Ilmoittakaa jo tarjouspyynnössä, että urakkasopimus tehdään Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan ja käyttäen esimerkiksi RT 80260 urakkasopimuslomaketta.

3. Tarjouspyyntöjen lähetys ja kilpailutuksen aikataulu

Kun tarjouspyyntö on valmis, päättäkää etukäteen selkeä aikataulu. Määritelkää päivämäärä, johon mennessä tarjoukset on toimitettava.

Huomioikaa, että hallitus ja isännöitsijä tarvitsevat riittävästi aikaa tarjousten vertailuun ennen kuin asiasta tehdään esitys yhtiökokoukselle.

Lähettäkää tarjouspyyntö useammalle urakoitsijalle, jotta saatte aidon kilpailutilanteen.

4. Vertailkaa maalausurakan tarjoukset huolellisesti

Kun tarjoukset ovat tulleet, älkää katsoko pelkkää hintaa. Pyytäkää tarvittaessa tarkennuksia urakoitsijoilta. Laadukas vertailu säästää monelta murheelta myöhemmin.

Hyvä tapa on tehdä vertailutaulukko, jossa jokaiselle tarjoajalle on oma sarakkeensa. Vertailussa kannattaa huomioida esimerkiksi:

• Mitä tarjous sisältää ja mitä ei sisällä
• Lisä- ja muutostöiden yksikköhinnat
• Urakoitsijan kokemus ja referenssit vastaavista maalausurakoista
• Taloudellinen tilanne ja luotettavuus
• Tarjottu aikataulu ja resurssit

Usein suositellaan, että tarjousten perusteella valitaan 2-3 parasta urakoitsijaa jatkoneuvotteluihin.

5. Haastatelkaa maalausurakoitsijat

Pelkkä paperilla hyvä tarjous ei vielä takaa sujuvaa urakkaa. Haastattelut ja tarjousneuvottelut kertovat paljon siitä, millaista yhteistyö urakoitsijan kanssa olisi.

Haastattelussa kannattaa käydä läpi ainakin:

• Urakoitsijaesittely
• Ymmärsikö urakoitsija urakan sisällön samalla tavalla kuin taloyhtiö
• Miten työmaa organisoidaan, työnjohto, työmaapalaverit, viestintä asukkaille
• Millainen on yrityksen resurssitilanne juuri sinun urakkasi kohdalla
• Miten laatu varmistetaan, työn dokumentointi, valokuvat, tarkastuspöytäkirjat
• Miten urakoitsija hoitaa takuuajan viat

Tässä vaiheessa voi olla mukana myös ulkopuolinen rakennuttajakonsultti tai valvoja, joka osaa kysyä teknisesti oikeat kysymykset.

6. Hallituksen päätös ja esitys yhtiökokoukselle

Haastattelujen jälkeen hallitus ja isännöitsijä arvioivat vaihtoehdot ja valitsevat yhdessä sopivimman urakoitsijan, yleensä hinta, laatu, osaaminen ja luotettavuus huomioiden. (Kokonaistaloudellisesti edullisin vaihtoehto)

Laaditaan selkeä esitys yhtiökokoukselle, jossa kerrotaan:

• Miksi maalausurakka on ajankohtainen
• Mitä vaihtoehtoja on vertailtu
• Miksi kyseinen urakoitsija ja urakkamuoto esitetään valittavaksi
• Urakan kustannus, rahoitus ja vaikutus vastikkeisiin

Yhtiökokous tekee varsinaisen päätöksen urakasta, rahoituksesta ja urakoitsijasta asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Hyvin valmisteltu materiaali ja selkeä viestintä osakkaille auttavat välttämään turhat konfliktit ja viivästykset.

7. Urakkasopimus YSE 1998 -ehtojen mukaan

Kun yhtiökokous on hyväksynyt urakan ja urakoitsijan, on aika laatia varsinainen urakkasopimus. Tämä vaihe kannattaa hoitaa erittäin huolellisesti, koska sopimus on sekä taloyhtiön että urakoitsijan turva mahdollisissa riitatilanteissa.

Rakennusurakoissa käytetään tavallisesti Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998, jotka liitetään sopimukseen.

Sopimuksessa on hyvä kirjata ainakin:

• Sopijapuolet ja urakkamuoto
• Sopimusehdot ja käsitteistö
• Urakoitsijan suoritusvelvollisuus
• Urakan sisältö ja rajaukset, viittaukset tarjouspyyntöön, urakoitsijan tarjoukseen ja suunnitelma-asiakirjoihin
• Laadunvarmistus (Yleisesti MaalausRYL 2012)
• Aikataulu, aloituspäivä, valmistumispäivä
• Vastaanotto, luovutusasiakirjat ja takuuajan pituus
• Vakuudet ( Takuuajan vakuus normaalisti 2% urakan arvonlisäverottomasta hinnasta)
• Urakkahinta ja urakkahinnan maksaminen
• Lisä- ja muutostöiden tilaaminen, hinnoittelu ja hyväksymiskäytäntö
• Riitaisuuksien ratkaiseminen (mahdollisia erimielisyyksiä varten)

YSE ehdot sisältävät omat pykälänsä muun muassa lisä ja muutostöille, viivästymiselle sekä takuuajalle, joten on erittäin tärkeää, että hallitus ymmärtää pääkohdat, tai käyttää asiantuntijaa sopimuksen laatimiseen ja tarkastamiseen.

Yhteenveto: näin taloyhtiön maalausurakka 2027 onnistuu

Kun taloyhtiö aloittaa maalausurakan valmistelun ajoissa, laatii huolellisen budjetin, selkeän tarjouspyynnön ja vertailee tarjoukset järjestelmällisesti, on lopputuloksena todennäköisemmin onnistunut urakka ja tyytyväiset asukkaat.

Tärkeintä on muistaa, että taloyhtiön hallitus ei ole yksin. Isännöitsijä, tekniset asiantuntijat, rakennuttajakonsultit ja valvojat ovat olemassa juuri sitä varten, että hanke suunnitellaan ja toteutetaan ammattimaisesti.

Fiksumaalaus Oy on erikoistunut taloyhtiöiden julkisivujen, ikkunoiden sekä pelti- ja tiilikattojen huoltomaalausurakoihin koko Uudellamaalla. Kesän 2027 urakkakalenteri täyttyy kevään aikana, joten maksuton arviokäynti ja tarjous kannattaa pyytää hyvissä ajoin.

Autamme taloyhtiöitä koko prosessin läpi urakan suunnittelusta kilpailutukseen ja toteutukseen: maksuton arviokäynti, eritelty kiinteähintainen tarjous, asukastiedotus ja dokumentoitu luovutus. Näin hanke pysyy aikataulussa ja budjetissa.

Lähteet

Kiinteistölehti: Taloyhtiön korjaushankkeen urakkavaihe

Sustera/Raksystems: Kilpailutus ja urakkavaihe

Kiinteistöliitto: YSE 1998 soveltaminen

Rakennustieto: RT 80260 Urakkasopimus