Maalausurakan valvonta taloyhtiössä: hallituksen vastuu ja valvojan rooli
Edvin Teppo, toimitusjohtajaPäivitetty 15.10.2026Lukuaika noin 10 minTaloyhtiön hallitus vastaa siitä, että korjaushanke valvotaan asianmukaisesti, mutta se voi päättää itse, miten valvonta järjestetään. Laajoissa maalausurakoissa hallitus palkkaa yleensä ulkopuolisen valvojan, joka seuraa työn laatua, aikataulua ja kustannuksia taloyhtiön puolesta.
- Valvoja tarkastaa, että työ tehdään sopimuksen ja hyvän rakennustavan mukaan.
- Valvoja laatii työmaakokousten pöytäkirjat, hyväksyy maksuerät ja tarkastaa urakoitsijan luovutusmateriaalit.
- Hyvä urakoitsija tukee valvontaa dokumentoinnilla ja säännöllisellä tiedottamisella.
Hallituksen vastuu maalausurakassa
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on huolehdittava siitä, että taloyhtiön kiinteistöä pidetään asianmukaisesti kunnossa. Tähän kuuluu myös korjaushankkeiden valvonta. Kiinteistölehden mukaan se, miten valvonta käytännössä järjestetään, on hallituksen omassa harkinnassa.
Hallituksen ei siis tarvitse itse osata arvioida maalaustyön teknistä laatua, mutta sen on huolehdittava siitä, että joku sen tekee. Pienissä huoltomaalauksissa valvonnan voi hoitaa isännöitsijä tai hallituksen jäsen, laajoissa urakoissa siihen palkataan yleensä ulkopuolinen asiantuntija.
Hallitus ei voi ulkoistaa vastuuta
Valvojan palkkaaminen ei siirrä vastuuta pois hallitukselta. Hallitus päättää hankkeesta, hyväksyy sopimukset ja maksut ja vastaa siitä, että valvonta on järjestetty hankkeen laajuuteen nähden riittävästi.
Tarvitaanko ulkopuolinen valvoja?
Ulkopuolinen valvoja on yleensä perusteltu, kun urakka on laaja, se kestää useita viikkoja tai siihen liittyy korjauksia, joiden määrä selviää vasta työn aikana. Tällaisia ovat esimerkiksi useiden rakennusten julkisivumaalaukset, kattojen pinnoitukset ja ikkunoiden kunnostukset.
- Sopii
- Pienet ja selkeät huoltotyöt
- Esimerkki
- Yksittäisen rakennuksen ulko-ovien maalaus
- Vahvuus
- Ei lisäkustannuksia
- Riski
- Tekninen laatu voi jäädä arvioimatta
- Sopii
- Laajat ja pitkäkestoiset urakat
- Esimerkki
- Usean rakennuksen julkisivut, katot tai ikkunat
- Vahvuus
- Tekninen asiantuntemus ja puolueettomuus
- Kustannus
- Riippuu hankkeen laajuudesta ja kestosta
Mitä valvoja tekee?
Valvoja on taloyhtiön edustaja työmaalla. Hänen tehtävänsä on varmistaa, että taloyhtiö saa sen, mistä on sovittu.
- Laadunvalvonta. Valvoja tarkastaa, että työ tehdään sopimuksen, työselityksen ja hyvän rakennustavan mukaan.
- Työmaakokoukset ja valvontamuistiot. Valvoja johtaa työmaakokouksia ja laatii niistä pöytäkirjat. Työmaakäynneistä hän laatii valvontamuistiot kuvineen.
- Aikataulu ja maksuerät. Valvoja seuraa urakan etenemistä ja hyväksyy urakoitsijan maksuerät maksuerätaulukon mukaan ennen kuin taloyhtiö maksaa ne.
- Lisätöiden hyväksyntä. Lisä- ja muutostyöt tehdään vain kirjallisella tilauksella. Valvoja voi tilata lisätöitä vain, jos taloyhtiö on antanut siihen valtuudet.
- Vastaanotto ja luovutus. Valvoja johtaa vastaanottotarkastuksen, tarkastaa urakoitsijan luovutusmateriaalit ja osallistuu takuutarkastukseen.
Valvonta maalausurakan eri vaiheissa
Hyvin valvottu urakka alkaa jo ennen kuin urakoitsija on valittu. Kun valvoja on mukana tarjouspyynnöstä takuutarkastukseen asti, hän tuntee kohteen, sopimuksen ja sovitut laatuvaatimukset koko hankkeen ajan.
Kilpailutus ja toteutus yhdessä insinööritoimiston kanssa
Laajoissa maalausurakoissa taloyhtiö tilaa usein insinööritoimistolta koko hankkeen ohjauksen. Insinööritoimisto laatii tarjouspyynnön ja urakka-asiakirjat, kilpailuttaa urakoitsijat, laatii urakkasopimuksen ja valvoo työn vastaanottoon ja takuutarkastukseen asti. Hallituksen ei tarvitse itse vertailla teknisesti erilaisia tarjouksia, ja kaikki urakoitsijat tarjoavat samoilla asiakirjoilla.
Insinööritoimisto toimii koko hankkeen ajan taloyhtiön edustajana, ja hallitus tekee päätökset sen laatimien esitysten pohjalta. Hankkeen suunnittelusta, aikataulusta ja kilpailutuksesta kerrotaan tarkemmin oppaassa taloyhtiön maalausurakka.
Ennen urakkaa
Urakan aikana
Urakan päätyttyä
Mitä urakoitsijalta kannattaa vaatia?
Valvonta onnistuu parhaiten, kun urakoitsija tekee työstä läpinäkyvää. Tarjousvaiheessa kannattaa kysyä, miten urakoitsija dokumentoi työn ja tiedottaa siitä.
Fiksumaalauksen urakoissa asukkaat saavat paperiset ennakkotiedotteet ennen töiden alkua ja töiden edetessä. Hallitusta ja valvojaa varten luodaan usein oma sähköpostiketju, jossa sovitaan käytännön asioista ja seurataan työn etenemistä. Urakan päätteeksi taloyhtiölle luovutetaan luovutusmateriaalit, joihin kuuluvat materiaaliluettelo, värisävytiedot ja huolto-ohjeet. Lisä- ja muutostyöt tehdään vain kirjallisella tilauksella ja ne hinnoitellaan etukäteen sovituin yksikköhinnoin. Jos urakassa käytetään aliurakoitsijoita, tarkistamme niiden tilaajavastuulain mukaiset selvitykset.
| Dokumentti | Mitä se sisältää | Hyöty taloyhtiölle |
|---|---|---|
| Asukastiedotteet | Työvaiheet, aikataulu ja asukkaiden ohjeet | Vähemmän yhteydenottoja hallitukselle |
| Valokuvadokumentointi | Esivalmistelut, korjaukset ja valmiit pinnat | Näyttö piiloon jäävistä työvaiheista |
| Etenemisraportit | Valmiit työvaiheet, aikataulu ja avoimet asiat | Urakan etenemistä on helppo seurata |
| Taloudellinen loppuselvitys | Urakkahinta ja lisätyöt eriteltyinä | Helppo tarkastaa ennen viimeistä maksuerää |
| Loppuraportti | Tehdyt työt, käytetyt maalit ja sävyt | Pohja seuraavalle huoltokierrokselle |
Vastaanotto, loppuselvitys ja takuuaika
Kun työ on valmis ja työmaa siivottu, pidetään vastaanottotarkastus. Siinä tilaaja, valvoja ja urakoitsija käyvät työn läpi, ja mahdolliset virheet kirjataan pöytäkirjaan korjattaviksi. Vastaanoton jälkeen pidetään taloudellinen loppuselvitys, jossa urakkahinta ja lisätyöt käydään eriteltyinä läpi, ja urakoitsija toimittaa loppuraportin. Viimeinen maksuerä maksetaan, kun työ on hyväksytty ja loppuselvitys tehty. Urakan suunnittelusta, tarjouspyynnöstä ja urakkasopimuksesta kerrotaan sivulla taloyhtiön maalausurakka.
Urakkasopimus tehdään yleensä YSE 1998 -ehtojen pohjalta, ja niissä takuuaika on tyypillisesti kaksi vuotta. Fiksumaalaus antaa taloyhtiöiden maalausurakoille 3 vuoden takuun ja kattotöille 3-5 vuoden takuun. Takuuaikana ilmenneet virheet korjataan, ja takuuajan lopussa pidetään takuutarkastus.
Läpinäkyvä urakka valvojan kanssa
Teemme urakan valvojan kanssa yhteistyössä: ennakkotiedotteet asukkaille, oma sähköpostiketju hallitukselle ja valvojalle sekä luovutusmateriaalit urakan päätteeksi. Pyydä maksuton arviokäynti ja kiinteähintainen tarjous.
Usein kysyttyä maalausurakan valvonnasta
Tarvitaanko maalausurakkaan valvoja?
Laajoissa ja pitkäkestoisissa maalausurakoissa ulkopuolinen valvoja on yleensä perusteltu. Pienissä ja selkeissä huoltotöissä valvonnan voi hoitaa isännöitsijä tai hallitus. Hallitus päättää valvonnan järjestämisestä.
Mitä valvoja tekee?
Valvoja tarkastaa, että työ tehdään sopimuksen ja hyvän rakennustavan mukaan. Hän laatii työmaakokousten pöytäkirjat ja valvontamuistiot kuvineen, hyväksyy urakoitsijan maksuerät, johtaa vastaanottotarkastuksen, tarkastaa urakoitsijan luovutusmateriaalit ja osallistuu takuutarkastukseen.
Voiko insinööritoimisto kilpailuttaa maalausurakan?
Kyllä. Insinööritoimisto voi laatia tarjouspyynnön ja urakka-asiakirjat, kilpailuttaa urakoitsijat, laatia urakkasopimuksen ja valvoa työn vastaanottoon ja takuutarkastukseen asti. Hallitus päättää urakoitsijan valinnasta insinööritoimiston esityksen pohjalta.
Kuka palkkaa valvojan?
Valvojan palkkaa tilaaja eli taloyhtiö. Valvoja toimii taloyhtiön edustajana työmaalla eikä ole urakoitsijan palveluksessa.
Mitä valvonta maksaa?
Valvonnan hinta riippuu hankkeen laajuudesta ja kestosta, joten valvontapalvelu kannattaa kilpailuttaa.
Mikä on vastaanottotarkastus?
Vastaanottotarkastuksessa tilaaja, valvoja ja urakoitsija tarkastavat valmiin työn. Mahdolliset virheet kirjataan pöytäkirjaan, ja niiden korjaamisesta sovitaan. Viimeinen maksuerä maksetaan, kun työ on hyväksytty.
Kuinka pitkä takuu maalausurakassa on?
Rakennusurakoissa takuuaika on tyypillisesti kaksi vuotta. Fiksumaalaus antaa taloyhtiöiden maalausurakoille 3 vuoden takuun ja kattotöille 3-5 vuoden takuun.
Yhteenveto
Hallitus vastaa valvonnan järjestämisestä. Laajoissa maalausurakoissa ulkopuolinen valvoja varmistaa, että taloyhtiö saa sen, mistä on sovittu.
- Valvo erityisesti esivalmisteluja, joita ei maalauksen jälkeen näe.
- Hyväksy lisätyöt vain kirjallisesti.
- Pidä vastaanotto- ja takuutarkastus ja säilytä loppuraportti.
Lähteet
Maksuton arviokäynti ja tarjous kohteenne urakoinnista
Hoidamme julkisivu-, ikkuna- ja kattourakat pääurakoitsijana: sujuva prosessi, kotimaiset tekijät ja kiinteä urakkahinta.
Vastaamme yhteydenottoihin yhden arkipäivän kuluessa.
- ✓Sujuva prosessi ja kotimaiset tekijät
- ✓Selkeät ja todistetusti toimivat prosessit
- ✓Referenssit Uudenmaan taloyhtiöistä
Jätä tarjouspyyntö
Täytä lyhyesti, palaamme asiaan mahdollisimman pian.