Kunnossapitotarveselvitys ja PTS: näin taloyhtiö ajoittaa ulkomaalaukset
Edvin Teppo, toimitusjohtajaPäivitetty 15.10.2026Lukuaika noin 8 minKunnossapitotarveselvitys on lakisääteinen, ja hallitus esittää sen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Se kattaa seuraavat viisi vuotta. PTS ja kuntoarvio eivät ole pakollisia, mutta ne tekevät selvityksestä luotettavan.
- Ulkopintojen huoltomaalaukset toistuvat rakennusosasta riippuen noin 6-15 vuoden välein, joten ne kuuluvat lähes aina selvitykseen.
- Selvityksen perusteella ei tehdä korjauspäätöksiä, vaan se kertoo osakkaille tulevista kustannuksista.
- Urakoitsijan tarjous antaa selvitykselle realistisen kustannusarvion.
Mitä laki vaatii?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden aikana. Selvitykseen kirjataan kunnossapito, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistojen käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
Selvitys esitetään vuosittain tilinpäätöksen hyväksyvässä yhtiökokouksessa. Sen perusteella ei tehdä korjauspäätöksiä, vaan sen tarkoitus on kertoa osakkaille ajoissa tulevista hankkeista ja niiden vaikutuksesta vastikkeisiin. Korjaushankkeista päätetään erikseen.
Selvitys ei ole päätös
Kun huoltomaalaus on kirjattu kunnossapitotarveselvitykseen, osakkaat tietävät siitä etukäteen. Urakasta päätetään silti erikseen, tavanomaisesta kunnossapidosta hallituksessa ja laajemmista hankkeista yleensä yhtiökokouksessa.
Kunnossapitotarveselvitys, PTS ja kuntoarvio
| Asiakirja | Pakollinen? | Sisältö |
|---|---|---|
| Kunnossapitotarveselvitys | Kyllä, vuosittain | Hallituksen katsaus seuraavan viiden vuoden olennaisiin kunnossapitotarpeisiin |
| PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma | Ei | Korjausten ajoitus ja mitoitus yleensä 5-10 vuodeksi, päivitetään vuosittain |
| Kuntoarvio | Ei | Asiantuntijan arvio rakennusosien kunnosta, päivitetään tyypillisesti noin viiden vuoden välein |
Käytännössä kuntoarvio antaa tiedot, PTS ajoittaa korjaukset ja kunnossapitotarveselvitys tiivistää seuraavan viiden vuoden tarpeet yhtiökokoukselle. Pienessä rivitaloyhtiössä selvitys voidaan laatia myös ilman kuntoarviota huoltokirjan, aiempien urakoiden ja urakoitsijoiden arvioiden pohjalta.
Ulkomaalaukset selvityksessä
Ulkopintojen huoltomaalaukset ovat taloyhtiön toistuvimpia kunnossapitotöitä. Koska huoltoväli on rakennusosasta riippuen noin 6-15 vuotta, jokin ulkopinta on useimmissa taloyhtiöissä ajankohtainen seuraavan viiden vuoden aikana. Kun huolto tehdään ajallaan, vältetään kalliimmat korjaukset, kuten lahovauriot, ruostevauriot ja katteen ennenaikainen uusiminen.
| Rakennusosa | Huoltoväli noin | Merkit huollon tarpeesta |
|---|---|---|
| Puujulkisivut | 8-12 vuotta | Haalistuminen, hilseily, halkeilu ja paljaat puupinnat |
| Ikkunoiden ulkopuolen puuosat | 6-10 vuotta | Hilseilevä maali, irtoavat kitit ja harmaantunut puu |
| Tiilikaton pinnoitus | 10-15 vuotta | Haalistunut pinta, sammal ja ränneihin kertyvä hiekkamainen aines |
| Peltikaton huoltomaalaus tai pinnoitus | 8-12 vuotta, 2K-pinnoitus 10-15 vuotta | Kalkkeutuminen, hilseily ja pintaruoste |
Taulukon huoltovälit kuvaavat rakennusta kokonaisuutena. Aurinkoiset etelä- ja länsisivut sekä aurinkoiset lappeet kuluvat ensimmäisenä ja tarvitsevat huoltoa tiheämmin, kun taas varjoisilla pohjoissivuilla maalipinta kestää selvästi pidempään.
Ikkunat kokonaan taloyhtiön selvitykseen
Asunto-osakeyhtiölain muutoksen myötä koko ikkunakokonaisuus kuuluu 1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Siksi selvitykseen kirjataan ulkopuolen huoltomaalauksen lisäksi myös sisäpuitteiden, tiivisteiden ja helojen kunnossapito, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Lue lisää: ikkunoiden kunnossapitovastuu 1.10.2026 alkaen. Koko rakennuksen vastuunjaon löydät taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Lisätietoa hinnoista: talon maalaus hinta, tiilikaton pinnoitus hinta, peltikaton maalaus hinta ja taloyhtiön kattoremontti.
Laskuri: milloin seuraava huolto?
Syötä vuosi, jolloin rakennusosa on viimeksi huoltomaalattu tai pinnoitettu. Laskuri näyttää seuraavan huollon tyypillisen ajankohdan ja kertoo, osuuko se seuraavan viiden vuoden selvitysjaksolle.
Ulkomaalausten ajoitus
Jätä kenttä tyhjäksi, jos rakennusosaa ei ole.
Laskelma perustuu tyypillisiin huoltoväleihin: julkisivut noin 8-12, ikkunat noin 6-10 ja katot noin 10-15 vuotta. Välit on arvioitu rakennuksen kokonaisuutena. Aurinkoiset etelä- ja länsisivut sekä aurinkoiset lappeet kuluvat ensimmäisenä ja tarvitsevat huoltoa tiheämmin, kun taas varjoisilla sivuilla maalipinta kestää pidempään.
Esimerkkitaulukko rivitaloyhtiölle
Alla on esimerkki siitä, miltä ulkomaalausten rivit voivat näyttää 24 asunnon rivitaloyhtiön kunnossapitotarveselvityksessä. Kustannukset on laskettu Fiksumaalauksen hinnaston mukaan, ja ne sisältävät arvonlisäveron 25,5 %.
| Toimenpide | Ajankohta | Arvioitu kustannus |
|---|---|---|
| Tiilikattojen pesu ja pinnoitus, 1 250 m² | 2027 | noin 15 000-18 000 € |
| Puujulkisivujen huoltomaalaus, 1 600 m² | 2029 | noin 21 000-30 000 € |
| Ikkunoiden ulkopuolen huoltomaalaus | 2029-2030 | arviokäynnin perusteella |
| Kattojen kunnon tarkistus | vuosittain | huoltosopimuksen mukaan |
Kun julkisivut ja ikkunat huoltomaalataan samalla urakalla, telineet, suojaukset ja asukastiedotus tehdään vain kerran. Siksi samaan aikaan ajoittuvat ulkopintojen huollot kannattaa yhdistää.
Kun ulkomaalaukset on ajoitettu PTS:ään, toteutuksesta kerrotaan tarkemmin palvelusivuilla: julkisivumaalaus, ikkunoiden maalaus, peltikaton maalaus ja tiilikaton pinnoitus.
Tarvitsetteko kustannusarvion selvitykseen?
Teemme maksuttoman arviokäynnin ja kirjallisen tarjouksen, jonka hinnan voi kirjata kunnossapitotarveselvitykseen. Arvioimme samalla, mitkä ulkopinnat ovat ajankohtaisia seuraavien vuosien aikana.
Näin hallitus valmistelee selvityksen
Urakan suunnittelusta ja kilpailutuksesta kerrotaan oppaassa taloyhtiön maalausurakka 2027.
Esimerkkikohteet
Järvenpään Mestariasunnot Oy, Järvenpää38 rakennuksen julkisivujen puuosat pestiin ja huoltomaalattiin, maalattavaa pintaa yli 5 000 m².Katso kohde
Asunto Oy Laajarivi, Espoo798 ikkunaruudun ulkopuitteet ja karmit kunnostettiin ja huoltomaalattiin, ja kittaukset uusittiin.Katso kohde
Asunto-osakeyhtiö Ulvilantie 29, Helsinki15 autotallin oven paneloinnit uusittiin ja ovet maalattiin. Oviseinustaan tehtiin uusi käyntiovi.Katso kohdeUsein kysyttyä kunnossapitotarveselvityksestä
Onko kunnossapitotarveselvitys pakollinen?
On. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukaan hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin käyttökustannuksiin.
Onko PTS pakollinen?
Ei. Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS ja kuntoarvio eivät ole lakisääteisiä, mutta ne ovat hyviä työkaluja lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen. PTS laaditaan yleensä viideksi tai kymmeneksi vuodeksi ja sitä päivitetään vuosittain.
Mitä eroa on kunnossapitotarveselvityksellä ja PTS:llä?
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen lakisääteinen, vuosittain yhtiökokoukselle esitettävä katsaus seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeisiin. PTS on tarkempi, yleensä 5-10 vuoden suunnitelma, johon korjaukset ajoitetaan ja mitoitetaan. Hyvin laadittu PTS toimii kunnossapitotarveselvityksen pohjana.
Milloin kunnossapitotarveselvitys esitetään?
Selvitys esitetään vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa eli tilinpäätöksen hyväksyvässä kokouksessa. Selvityksen perusteella ei tehdä korjauspäätöksiä, vaan siitä keskustellaan ja hankkeista päätetään erikseen.
Mitä ulkomaalauksista kirjataan kunnossapitotarveselvitykseen?
Selvitykseen kirjataan seuraavan viiden vuoden aikana ajankohtaiset julkisivujen, ikkunoiden ja kattojen huoltomaalaukset ja pinnoitukset, niiden arvioitu ajankohta ja mahdollisuuksien mukaan arvioitu kustannus. Kustannusarvion pohjaksi kannattaa pyytää urakoitsijan tarjous tai arvio.
Kuinka usein taloyhtiön ulkopinnat huoltomaalataan?
Puujulkisivut huoltomaalataan tyypillisesti noin 8-12 vuoden välein ja ikkunoiden ulkopuolen puuosat noin 6-10 vuoden välein. Tiilikaton pinnoituksen huoltoväli on tyypillisesti noin 10-15 vuotta ja peltikaton huoltomaalauksen noin 8-12 vuotta. Todellinen väli riippuu olosuhteista ja pintojen kunnosta.
Kuka laatii kunnossapitotarveselvityksen?
Selvityksen esittää hallitus, ja käytännössä sen valmistelee usein isännöitsijä. Tukena käytetään huoltokirjaa, kuntoarviota, PTS:ää ja urakoitsijoiden arvioita.
Yhteenveto
Kunnossapitotarveselvitys kertoo osakkaille seuraavan viiden vuoden kunnossapidosta. Ulkomaalaukset kuuluvat siihen lähes aina, koska ne toistuvat noin 6-15 vuoden välein.
- Esitä selvitys vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.
- Käytä tukena huoltokirjaa, PTS:ää ja urakoitsijan arviota.
- Yhdistä samaan aikaan ajankohtaiset ulkopintojen huollot.
- Pyydä tarjoukset ajoissa, jotta kustannusarvio on realistinen.
Lähteet
Maksuton arviokäynti ja tarjous kohteenne urakoinnista
Hoidamme julkisivu-, ikkuna- ja kattourakat pääurakoitsijana: sujuva prosessi, kotimaiset tekijät ja kiinteä urakkahinta.
Vastaamme yhteydenottoihin yhden arkipäivän kuluessa.
- ✓Sujuva prosessi ja kotimaiset tekijät
- ✓Selkeät ja todistetusti toimivat prosessit
- ✓Referenssit Uudenmaan taloyhtiöistä
Jätä tarjouspyyntö
Täytä lyhyesti, palaamme asiaan mahdollisimman pian.