Ikkunoiden kunnossapitovastuu muuttuu 01.10.2026

Lyhyesti: mikä muuttuu 1.10.2026?

Asunto-osakeyhtiölain uudistus (laki 535/2026) tulee voimaan 1.10.2026. Ikkunoiden osalta muutos on selkeä: koko ikkunakokonaisuuden kunnossapito kuuluu jatkossa lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Aiempi jako ikkunan ulko- ja sisäpuoleen poistuu, ja ikkunat kirjataan yhtiön kunnossapitovastuulle samaan tapaan kuin rakenteet ja eristeet.

• Voimaantulo: 1.10.2026, ilman kunnossapitovastuuta koskevia siirtymäsäännöksiä.
• Taloyhtiölle: karmit, ulko- ja sisäpuitteet, lasit, kittaukset, lasilistat, tiivisteet ja helat.
• Osakkaalle: sisäpuoliset varusteet (sälekaihtimet, verholaudat, verhotangot, ikkunalaudat) sekä omat muutostyöt.
• Poikkeus: yhtiöjärjestyksen määräys vastuunjaosta menee lain olettamasäännöksen edelle.

Ikkunoiden kunnossapitovastuu ennen 1.10.2026

Tähän asti asunto-osakeyhtiölain vastuunjako on määräytynyt sen mukaan, sijaitseeko korjattava osa huoneiston ulko- vai sisäpuolella:

• Taloyhtiö: ulkopuite, ulkolasi, kittaukset, karmit ja vesipelti, koska ne ovat osa rakennuksen julkisivua.
• Osakas: sisäpuite, sisälasi, lasilistat, tiivisteet ja helat.

Käytännössä ikkunoiden ulkopuolinen huoltomaalaus on tilattu ja kustannettu taloyhtiön toimesta, kun taas sisäpuolen kunnossapito on jäänyt osakkaalle. Saman ikkunan eri osat ovat kuuluneet eri tahoille, mikä on aiheuttanut tulkintaerimielisyyksiä, osakaskohtaisesti vaihtelevaa kunnostustasoa ja isännöitsijälle jatkuvaa vastuunjaon selvittelyä.

Ikkunoiden kunnossapitovastuu 1.10.2026 alkaen

Uuden lain mukaan taloyhtiö vastaa ikkunan ja sen rakenteen muodostaman teknisen ja toiminnallisen kokonaisuuden kunnossapidosta. Yhtiön vastuulle kuuluvat jatkossa muun muassa:

• karmit (ylä- ja alakarmi sekä sivukarmit)
• ulko- ja sisäpuitteet
• perustasoiset ikkunalasit, sekä ulko- että sisälasi
• kittaukset ja lasilistat
• tiivisteet
• helat, kuten painikkeet, saranat ja sulkimet
• erilliset tuuletusluukut ja ikkunarakenteeseen kuuluvat kiinteät hyönteisverkot

Periaate ei ole käytännössä täysin uusi, mutta se kirjataan nyt nimenomaisesti lakiin. Samalla laki täsmentää, että osakkaan itse tekemien tai teettämien muutostöiden kunnossapito kuuluu osakkaalle.

Mitä osakkaalle jää?

Osakkaan vastuulle jäävät huoneiston sisäpuoliset varusteet, jotka eivät ole osa ikkunarakennetta: sälekaihtimet, verholaudat, verhotangot ja ikkunalaudat. Lisäksi osakas vastaa itse teettämistään muutostöistä, esimerkiksi omatoimisesti vaihdetuista ikkunoista, ellei asennus rinnastu yhtiön toteuttamaan tasoon ja yhtiö ole voinut valvoa sen toteutusta.

Mitä muutos tarkoittaa isännöitsijän työssä?

Isännöitsijälle lakimuutos näkyy ensimmäisenä vikailmoituksissa ja hallituksen päätöksenteossa. Käytännön vaikutuksia:

• Vikailmoitukset: ikkunan tiivistevuoto, huonosti sulkeutuva puite tai rikkoutunut hela käsitellään 1.10.2026 alkaen lähtökohtaisesti yhtiön korjauksena, ei osakkaan.
• Vastuunjakotaulukko: taloyhtiön käyttämä vastuunjakotaulukko ja asukasohjeet on päivitettävä ikkunoiden osalta.
• Yhtiöjärjestys: jos yhtiöjärjestyksessä on ikkunoita koskeva vastuunjakomääräys, se säilyy voimassa. Hallituksen on syytä päättää, halutaanko määräys pitää vai tuoda yhtiökokoukseen muutettavaksi.
• Kunnossapitotarveselvitys ja budjetti: sisäpuitteiden, tiivisteiden ja helojen kunnossapito on lisättävä viiden vuoden kunnossapitotarveselvitykseen ja talousarvioon.
• Osakastiedote: osakkaille kannattaa tiedottaa selkeästi, mitä yhtiö hoitaa jatkossa ja mikä jää osakkaan vastuulle.

Mitä muutos tarkoittaa kuntoarviossa ja hankesuunnittelussa?

Insinööritoimistoille ja rakennuttajakonsulteille muutos yksinkertaistaa ikkunoiden käsittelyä kuntoarvioissa ja korjaushankkeissa:

• Kuntoarvio: ikkunat arvioidaan kokonaisuutena, myös sisäpuitteet, tiivisteet ja helat, eikä pelkästään julkisivun puolelta.
• Urakkarajat: huoltomaalaus- ja kunnostusurakan raja ei enää kulje ikkunan keskellä. Koko ikkuna voidaan sisällyttää samaan urakkaan ja samaan takuuseen.
• Huoltomaalaus vai uusiminen: puuikkunoiden huoltomaalaus on usein taloudellinen vaihtoehto, kun runko on terve. Sisäpuitteiden kunnostus samassa urakassa pidentää koko ikkunan käyttöikää.
• Asukashaitta ja aikataulu: sisäpuoliset työt edellyttävät huoneistoihin pääsyä, joten urakkasuunnittelussa on huomioitava huoneistokohtainen aikataulutus ja tiedotus.
• Sopimusehdot: taloyhtiökohteissa urakka kannattaa toteuttaa YSE 1998 -ehdoin ja valvottuna.

Ikkunoiden huoltomaalaus urakkana: mitä kunnostetaan?

Artikkelin leikkauspiirroksissa on nimetty ne ikkunan osat, joita taloyhtiön ikkunoiden huoltomaalauksessa yleisimmin käsitellään. Tyypillinen urakka sisältää:

• ulkopuitteiden ja karmien ulkopintojen huoltomaalauksen
• sisäpuitteiden ja karmien sisäpintojen kunnostuksen huoneistoissa
• kittausten ja lasilistojen uusimisen osittain tai jopa kokonaan
• tiivisteiden vaihdon ja helojen huollon
• vesipeltien tarkastuksen ja tarvittaessa maalauksen, tiivistyksen tai jopa uusimisen

Kun koko ikkuna kunnostetaan kerralla, taloyhtiö saa yhden vastuutahon, yhden takuun ja yhden dokumentaation koko ikkunalle. Tiivisteiden uusiminen ja helojen säätö parantavat samalla energiatehokkuutta ja käyttömukavuutta.

Fiksumaalaus kunnostaa taloyhtiön ikkunat sisältä ja ulkoa

Fiksumaalaus Oy tekee taloyhtiöiden ikkunoiden kunnostustöitä pääurakoitsijana koko Uudellamaalla. Meiltä löytyy osaaminen ja kehitetyt prosessit ikkunapuitteiden ja karmien kunnostustöihin myös huoneistojen sisäpuolella, jossa työ vaatii huolellista suojausta, pölynhallintaa, huoneistokohtaista aikataulutusta ja selkeää asukastiedotusta.

Työ etenee huoneistoittain sovitun aikataulun mukaan, työvaiheet dokumentoidaan ja urakka toteutetaan taloyhtiökohteissa YSE 1998 -ehdoin. Katso tehtyjä kohteita ja pyydä maksuton arviokäynti taloyhtiönne ikkunoiden kunnostustarpeen selvityksestä.

Yhtiöjärjestys voi määrätä toisin

Lain vastuunjako on olettamasäännös. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kunnossapitovastuusta toisin, eikä lakimuutos automaattisesti kumoa yhtiöjärjestyksessä jo olevia määräyksiä. Jos yhtiöjärjestyksen mukaan osakas vastaa ikkunoista, vastuu säilyy osakkaalla myös 1.10.2026 jälkeen, kunnes yhtiöjärjestystä muutetaan yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksellä.

Laki ei sisällä siirtymäsäännöksiä kunnossapitovastuun osalta. Ennen voimaantuloa ilmenneiden ikkunavikojen tai jo päätettyjen korjausten käsittely kannattaa linjata hallituksessa isännöitsijän kanssa.

Muistilista taloyhtiölle ja isännöitsijälle

1. Tarkista yhtiöjärjestys. Onko siinä ikkunoita koskevia vastuunjakomääräyksiä? Päätä, pidetäänkö ne voimassa vai muutetaanko lain mukaisiksi.
2. Kartoita ikkunoiden kunto. Kun koko ikkuna siirtyy yhtiölle, myös sisäpuitteiden, tiivisteiden ja helojen kunto on syytä tietää. Maksuton arviokäynti antaa pohjan päätöksille.
3. Päivitä kunnossapitotarveselvitys ja talousarvio. Ajoita ikkunoiden huoltomaalaus kunnossapitosuunnitelmaan ja varaa rahoitus.
4. Päivitä vastuunjakotaulukko ja asukasohjeet. Ikkunoiden osalta vastuu muuttuu, ohjeiden on vastattava uutta lakia.
5. Kilpailuta ajoissa. Ulkomaalaus on kausityötä. Kevään yhtiökokoukseen tuotu tarjous ja päätös ennen juhannusta varmistaa toteutuksen samana kesänä.
6. Tiedota osakkaita. Kerro selkeästi, mitä yhtiö hoitaa jatkossa ja mikä jää osakkaan vastuulle.

Usein kysyttyä ikkunoiden kunnossapitovastuusta

Kuuluuko ikkunoiden sisäpuolinen maalaus taloyhtiölle 1.10.2026 jälkeen?
Kyllä, lähtökohtaisesti. Sisäpuite ja sisälasi ovat osa ikkunakokonaisuutta, joka siirtyy taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Poikkeuksen tekee yhtiöjärjestys, jos siinä on määrätty toisin.

Kuka vastaa ikkunan tiivisteistä ja heloista?
1.10.2026 alkaen taloyhtiö. Tiivisteet, painikkeet, saranat ja sulkimet kuuluvat ikkunan toiminnalliseen kokonaisuuteen.

Entä jos yhtiöjärjestys määrää ikkunat osakkaan vastuulle?
Yhtiöjärjestyksen määräys säilyy voimassa. Jos taloyhtiö haluaa siirtyä lain mukaiseen vastuunjakoon, yhtiöjärjestystä on muutettava yhtiökokouksen päätöksellä.

Koskeeko muutos osakkaan itse vaihtamia ikkunoita?
Osakkaan teettämien muutostöiden kunnossapito kuuluu osakkaalle. Poikkeuksena on asennus, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tasoon ja jonka toteutusta yhtiö on voinut valvoa. Tällöin vastuu voi olla yhtiöllä.

Milloin ikkunoiden huoltomaalaus kannattaa teettää?
Ulkopuolen huoltomaalaus tehdään lämpimänä vuodenaikana, tyypillisesti touko-syyskuussa. Sisäpuoliset kunnostustyöt voidaan ajoittaa myös sesongin ulkopuolelle. Päätös kannattaa tehdä kevään yhtiökokouksessa, jotta urakka saadaan toteutettua samana kesänä.

Mistä ikkunoiden huoltomaalauksen hinta muodostuu?
Hintaan vaikuttavat ikkunoiden määrä ja koko, puuosien kunto ja esitöiden tarve, kittausten ja tiivisteiden uusiminen sekä se, sisältyvätkö sisäpuoliset työt urakkaan. Kohdekohtainen hinta selviää arviokäynnillä.

Yhteenveto

1.10.2026 alkaen ikkunoiden kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti kokonaan taloyhtiölle: karmit, puitteet, lasit, kittaukset, tiivisteet ja helat. Osakkaalle jäävät sisäpuoliset varusteet ja omat muutostyöt. Yhtiöjärjestys voi määrätä toisin, joten se kannattaa tarkistaa ensimmäisenä. Isännöitsijälle muutos tarkoittaa vastuunjakotaulukon, kunnossapitotarveselvityksen ja asukasohjeiden päivitystä, ja taloyhtiölle mahdollisuutta hoitaa ikkunat kerralla kuntoon yhtenä hallittuna urakkana.

Lähteet

• Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (Finlex)
• Kiinteistöliitto: Kunnossapitovastuunjako muuttuu 1.10.2026 lukien
• Isännöintiliitto: Asunto-osakeyhtiölain muutosesitys eteni eduskuntakäsittelyyn
• Tasotalo: Kuka korjaa ikkunan? Taloyhtiön ja osakkaan vastuunjako muuttuu 1.10.2026
• Propia: Vastuunjakotaulukko taloyhtiössä 2026

Tämä artikkeli on yleistä tietoa asunto-osakeyhtiölain muutoksesta, ei oikeudellinen neuvo yksittäisessä asiassa. Oman taloyhtiön tilanne kannattaa varmistaa isännöitsijältä tai lakiasiantuntijalta.

Haluatko arvion taloyhtiönne ikkunoiden kunnosta ja huoltomaalauksen hinnasta? Pyydä maksuton arviokäynti.